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优先购买权需同时满足同等条件、合理期限两个

  导读:承租人享有优先购买权,按照合同法相关规定,优先购买权需同时满足同等条件、合理期限两个要件   最高法院在解释民法通则时创设承租人优先购买权,并赋予承租人优先购买权以对抗第三人的效力,即承租人优先购买权在一定程度上具有物权的效力。最高法院关于贯彻执行民法通则的解释文件第118条:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这样解释的合理性在于,当时由计划经济向市场经济转轨刚刚开始,住房短缺的严重社会问题没有解决,最高法院通过该司法解释创设具有物权效力的优先购买权,对承租人特殊保护。   现在计划经济向市场经济转轨已经完成,公房制度已经废止,实行住宅商品化和国有土地有偿使用制度,住房短缺的社会问题已经解决。现在只要有钱就可以买到商品房(政府限购是另外的问题),钱不够可以向银行按揭贷款,城镇低收入者买不起房的由政府提供保障性住房、廉租房,当年创设承租人优先购买权的历史条件和法律背景已经发生根本改变。正是基于这一理由,2007年的物权法不承认优先购买权。   现在物权法已经生效,由于物权法不承认物权性的优先购买权,1988年最高法院关于民法通则解释第118条当然被废止。合同法第230条规定的房屋承租人优先购买权,就只能是一种法定债权,不具有对抗租赁房屋买受人的效力。我们看到,2009年最高法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确改变了对承租人优先购买权的解释立场,将承租人优先购买权解释为一种法定债权,规定承租人请求追究出租人违约责任的,人民法院可以支持,但承租人请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的,人民法院不予支持。   请特别注意,因为历史条件和法律背景的改变,承租人优先购买权的性质和效力已经发生根本性改变,最高人民法院用新的解释废止了旧的解释,按照最高人民法院新的解释,合同法规定的承租人优先购买权性质上属于一种法定债权,属于相对权,只对于出租人有效,不具有对抗第三人的效力。如有承租人要求法院判决出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效,法庭可以进行释明,承租人优先购买权不具有对抗第三人的效力,提示其可以变更诉讼请求,可以请求违约责任的损害赔偿。如果承租人不变更诉讼请求,则应判决予以驳回。

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